27.9.13

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS FRENTE A LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

El administrador de fincas ante la inspección técnica de los edificios
¢ La calidad de la vivienda es el conjunto de características y prestaciones que una vivienda debe tener para cumplir eficientemente su función social, adaptándose en cada momento a los estándares de seguridad y confort.
¢ La calidad está en los materiales, en la ejecución, en los avances tecnológicos y sociológicos, pero también debe mejorar todo el proceso de la rehabilitación de un edificio, empezando por la concienciación y responsabilización de la propiedad, que es quien tiene la obligación de someter al edificio de viviendas a la INSPECCION TÉCNICA DEL EDIFICIO (ITE), y continuando por la profesionalidad de los todos los agentes que intervienen en el proceso rehabilitatorio (técnico, administrador, usuario, constructor, administración local, autonómica y estatal, entidades financieras, etc.).
¢ La ITE surge como una evolución del mantenimiento, pues los porcentajes de lesiones por falta de mantenimiento ascienden hasta el 85% en los edificios recientes (15% de lesiones graves) y al 55% en los edificios antiguos (45% de lesiones graves).
En este punto es preciso incidir, aunque es complicado en los momentos actuales, en la conveniencia de dotar de utilidad a esa inspección técnica mediante un documento de calidad (recomendando incluso una diagnosis en casos de dudosa cualificación).
El Decreto indica un tipo de inspección visual y respecto de los elementos sobre los que se ha tenido acceso, no siendo objeto de la inspección detectar vicios ocultos, ni prevenir causas sobrevenidas.
Esa inspección visual cuya finalidad es detectar deficiencias muy graves, graves, leves o nulas, requerirá en gran manera la pericia y la experiencia del técnico que la realice (arquitecto o aparejador) y de la uniformidad de criterios que se tomen para cualificar esas deficiencias.
Es en este punto donde la propiedad debe estar bien aconsejada y confiar en un técnico responsable que pueda convertirse en el técnico de cabecera o persona que mejor conozca las necesidades del edificio y que mejor lo gestione técnicamente.
¢ La administración también debe comprometerse en este proceso de calidad, no solamente emitiendo los certificados de aptitud, sino velando por la profesionalidad, homogeneidad en los mínimos exigibles y utilidad de esa información, y a la vez tomando las medidas administrativas pertinentes en las situaciones que lo precisen.
Lógicamente, al administrador de fincas le interesa esa calidad, utilidad y pericia en la conservación y mantenimiento de los edificios.
Objetivo: ITE = Información
¢ Una buena información facilita la actuación contra la patología. La documentación aportada debe ser de utilidad al usuario. Esa utilidad viene dada por la organización del propio documento, por su claridad expositiva y, sobre todo, por la accesibilidad o fácil
comprensión de los datos que figuran en el mismo. Es aquí donde la información gráfica o, mejor, fotográfica hace tomar conciencia a la propiedad de la necesidad de actuar sobre esa patología que es evidente la imagen.
¢ El máximo conocimiento sobre el funcionamiento y estado del edificio debe estar equilibrado con el coste de la ITE.
¢ Es de vital importancia conocer físicae históricamente el edificio. Disponer de los antecedentes, obras y reformas efectuadas ayuda a comprender el comportamiento del edificio.
¢ La mejor información la proporciona el libro del edificio. La ITE puede iniciar esa información técnica necesaria para disponer del libro del edificio existente.
¢ Es importante que, dentro del proceso de la puesta al día del edificio, se sigan los criterios técnicos y de gestión de profesionales con experiencia en el campo de la rehabilitación, dado que, por la cantidad de trabajo a realizar y el exceso de demanda, pueden existir casos de contratación ineficaz y descontrolada.
Objetivo: ITE = Mantenimiento preventivo
¢ Es el cuidado constante de los edificios. Su característica distintiva es la continuidad de la intervención. Este aspecto la diferencia del resto de operaciones realizadas en el edificio (reparación, restauración, etc.), que tienen carácter puntual.
¢ Implica un seguimiento del estado de salud del edificio. La filosofía enlaza con la sostenibilidad en el proceso global edificatorio, que entra en contradicción con el concepto tan enraizado hasta ahora en la sociedad de consumo de “usar y tirar. En esta época de ajustes económicos, nos conviene conservar nuestro patrimonio y no debemos dejar que se deteriore ni que llegue a necesitar rehabilitaciones, que en ciertos casos pueden ser de coste muy elevado.
¢ Así pues, el MANTENIMIENTO se entiende como una serie de operaciones periódicas, que se realizan con la finalidad de conservar, en
las mejores condiciones posibles, los elementos constructivos e instalaciones del edificio, de manera que se alargue la vida útil del inmueble y se garanticen sus condiciones de uso.
¢ Independientemente de la relación y cualificación de las patologías detectadas con sus plazos de corrección, es conveniente establecer un calendario de inspecciones y operaciones de mantenimiento, a modo de manual que se incluirá en ese libro de mantenimiento.
Lógicamente, al administrador de fincas le interesa esa buena información, conocimiento y funcionamiento del inmueble para conservar y mantener adecuadamente los edificios.
OBLIGACIÓN DE LA ITE
Obligación: ITE y marco legal histórico del mantenimiento
La propiedad, horizontal y vertical, siempre es el responsable final.
¢ El informe deberá ceñirse al formato indicado en el Decreto y se tramitará telemáticamente al fichero común de la administración, donde figurarán los datos de todos los informes presentados, las inspecciones administrativas y los certificados de aptitud
emitidos.
¢ Es obligación del técnico inspector notificar a la propiedad y al ayuntamiento deficiencias que comporten riesgo para las personas, para que se adopten las medidas pertinentes.
¢ El técnico deberá notificar a la administración situaciones anómalas con apariencia de “infrahabitatge”. No debe confundirse situación anómala con utilización anómala de la vivienda.
Obligación: Propiedad del inmueble:
¢ Los propietarios y los usuarios tienen obligación de facilitar el acceso a las viviendas y demás entidades necesarias para la inspección.
Lógicamente, el administrador de fincas, como asesor de la propiedad respecto de sus obligaciones, le interesa facilitar la gestión del proceso para conservar y mantener adecuadamente los edificios.
CONSIDERACIONES FINALES
¢ Los clientes de los administradores son las propias fincas, es decir los inmuebles, con toda la casuística que le es inherente, tanto en propiedad vertical como, sobre todo, en la horizontal.
¢ El administrador de fincas es el primer interesado en que el inmueble tenga acreditados los niveles de calidad exigibles en cada momento. La ITE puede ser una herramienta adecuada.
¢ El administrador de fincas es el primer interesado en estar adecuadamente informado sobre el estado y mantenimiento del inmueble de manera que pueda garantizar su correcto uso y funcionamiento en base a los requerimientos de cada momento.
¢ El administrador de fincas es el primer interesado, como asesor de la propiedad, en mantener el estatus de agente que facilita la gestión del proceso del mantenimiento, primero corrector y después preventivo, del inmueble. Es conveniente insistir en la cultura del mantenimiento.
¢ Debe conseguirse la profesionalización específica todos los agentes: técnicos, gestores, constructores, etc. que intervienen en el proceso de rehabilitación de un inmueble. En los momentos actuales, la experiencia en el sector de la rehabilitación es fundamental para garantizar la corrección de ese proceso.
¢ Es necesario buscar un equilibrio adecuado entre la obligación normativa y la situación económica actual (la rehabilitación no puede solucionar ella sola la crisis del sector de la construcción).
¢ Sería interesante que la ITE sirviera para unificar y clarificar la proliferación de normativas existentes en el sector.
¢ Es preciso crear incentivos fiscales y mejorar las ayudas financieras para que la herramienta de la ITE sea operativa y encauce el proceso de rehabilitación en los inmuebles existentes.
¢ Todos los agentes que están implicados en el proceso que se inicia con la ITE deben velar por la calidad y utilidad de la documentación que nos aporta, de manera que el proceso de conservación del inmueble tenga continuidad en el tiempo y así se consiga alargar su vida útil.
Bienvenida sea la inspección técnica de los edificios si se convierte en el elemento catalizador de el proceso de rehabilitación y mantenimiento que desde hace años defendemos todos los agentes del sector implicados.

Carlos T. Pérez Sánchez

25.9.13

REHABILITACIÓN CON ACERO

Técnicas de fijación sobre lo existente
Técnicas para fijar, pegar, montar...
Pernos de expansión, pernos de anclaje
Los pernos de expansión o los pernos de anclaje permiten sujetar cargas moderadas y pesadas en los elementos de alma llena. Los pernos de expansión están compuestos por un tornillo o perno y de un taco metálico. Los espárragos de anclaje están compuestos por una varilla roscada de punta cónica y una tuerca, sin taco.
Los pasos de montaje son 3:
1. Perforar el orificio mediante martillo perforador,
2. Colocar el perno en el orificio,
3. Apretar la pieza.
NB: En el caso del hormigón, los espárragos resisten una carga de hasta 8 kN.


Anclaje químico o sellado químico
El sellado y el anclaje químico permiten fijar directamente una varilla roscada en hormigón o materiales de alma llena. La carga admisible es muy alta y el sellado es prácticamente indestructible. El mortero químico puede utilizarse incluso para anclar los redondos de acero en una estructura. Los pasos de montaje son 5:
1. Perforar el orificio con perforador,
2. Limpiar bien el orificio,
3. Llenar el orificio con mortero,
4. Colocar la varilla roscada,
5. Fijar la pieza.
NB: Los espárragos resisten cargas de hasta 90 kN de carga. El resultado depende del material y de la corrección de la fijación (limpieza del orificio…).


Pernos de anclaje de dos patillas y grapas de anclaje
La grapa de anclaje y el perno de anclaje de dos patillas existen desde antiguo y constituyen una solución de fijación apta para los casos de uniones que trabajan únicamente en cizalla. Sin embargo, su uso es incorrecto para las piezas solicitadas bajo un esfuerzo que tienda a la separación, cuando forman parte del dispositivo de estabilidad de la estructura. En ese caso, es necesario adaptar los sistemas clásicos como barras con anclaje de cruz u otros anclajes de martillo…
El perno de anclaje de dos patillas tiene una espiga hendida de 4 o 5 cm en el extremo liso. Para mejorar el agarre de anclaje, se separan las mitades de la espiga en caliente.
Las grapas son planas, de acero bruto o galvanizado soldado o atornillado sobre la pieza a unir, con extremos configurados simplemente en ángulo recto o, como en el perno de dos patillas, hendidos y separados en caliente o en frío según el espesor.
Su ejecución es sencilla y por tanto económica. Se usan en el montaje definitivo de marcos y umbrales pesados. También sirven para fijar elementos de consolidación o añadidos para la rehabilitación.


Placas de preanclaje con pernos soldados
Las placas de preanclaje se emplean normalmente en nuevas construcciones y pueden, en ciertos casos, usarse en trabajos de
rehabilitación.
Las condiciones de uso en rehabilitación son sencillas. Por un lado, hay que fijar las placas en un soporte en buenas condiciones y capaz de soportar los esfuerzos transmitidos una vez aplicada la carga. Por otro, es necesario poder aplicar el mortero o cemento.
Este método da buenos resultados en el caso de antiguos muros encofrados, en los que se repara el hormigón dañado en la zona de anclaje.


Fijación de una viga en un muro existente mediante chapa frontal con clavijas (cargas pequeñas y medianas)
La fijación de las vigas metálicas en los muros de mampostería es una práctica habitual.
Las viguetas de acero se benefician, gracias a las propiedades del acero, de luces consecuentes con un empleo de espacio vertical útil reducido que llega a ser nulo al utilizar una viga integrada con losa. La unión de la losa y de la viga por medio de conectores puede aumentar considerablemente la luz.
El éxito de esta operación está condicionado a la naturaleza de los esfuerzos transmitidos al punto de apoyo, y también a la resistencia intrínseca del muro soporte. Así, para un mismo caso, la carga admisible variará según estemos en presencia de un muro de ladrillo, de mampostería tradicional o de hormigón encofrado.
La técnica de las chapas frontales fijadas con clavijas es apropiada para pequeñas y medianas cargas inferiores a 20 kN. Por encima de este valor, es necesario verificar cuidadosamente la capacidad del material y el comportamiento de los anclajes químicos cuya capacidad de resistencia corre el riesgo de verse disminuida por el material soporte. El autor considera útil recordar que un anclaje simple mediante anclaje químico en ladrillo no da el mismo resultado que una viga montada en apoyo en una cavidad de mampostería cuya ejecución se detalla en la ficha siguiente.


Anclaje de vigas metálicas mediante fijación en cavidad en los muros existentes (todo tipo de carga)
La técnica de fijación en cavidad es milenaria, ya conocida por griegos y romanos.
En la rehabilitación, los orificios de la cavidad se practican antes del montaje de las vigas que primero se nivelan, luego se calzan y por último se anclan de manera definitiva mediante material. Para obtener una buena resistencia, la parte encerrada dentro del muro debe ser lo suficientemente grande. También se debe adaptar la capacidad de rotación de la viga para no dar lugar a un empotramiento.




Fijación de un vigueta de acero sobre una viga o pilar existente de hormigón armado
En ocasiones, las estructuras en buen estado de una construcción de gran tamaño pueden conservarse y se les puede dar un nuevo uso en la medida en la que son capaces de soportar la nueva distribución de cargas de la construcción ya modificada.
Las ilustraciones mostradas, más arriba, representan: a la izquierda: el montaje de una viga de acero anclada sobre un pilar de hormigón, a la derecha: una viga de acero fijada mediante una placa y anclaje químico sobre una viga de hormigón armado. En ambos casos la técnica es similar.
Una vez que se ha comprobado la resistencia y la estabilidad de los esfuerzos aplicados (esfuerzo cortante, momento flector) generados por las nuevas cargas, se realizan los orificios del soporte con los medios apropiados como por ejemplo una herramienta de corte con diamante…
El corte no debe dañar el acero de la armadura del hormigón. El corte de los redondos es especialmente perjudicial cuando la armadura trabaja a flexión. En el caso que se dé este tipo de manipulaciones en la estructura, hay que tratar con mucha precaución las uniones que producen efectos de empotramiento.
Estos efectos son perjudiciales para el funcionamiento de la estructura cuando no se han tenido en cuenta; y cuando se trata de efectos deseados, son muy difíciles de llevar realmente a cabo.




Montaje de una viga complementaria a un muro encofrado existente
Al rehabilitar, la fuerte cohesión de los muros de hormigón encofrados se presta fácilmente al montaje de vigas metálicas complementarias.
Por una parte, la resistencia estructural de los muros es adecuada porque tienen una carga admisible elevada; por otra parte, el montaje de placas fijadas con pernos o la realización de orificios en el muro por medio de herramientas de corte apropiadas es preciso y permite el montaje de elementos de unión de manera satisfactoria. Existen varios métodos para anclar una viga en un muro existente.
El método empleado depende de los esfuerzos a transmitir. El soporte simple de una viga absorbiendo el esfuerzo cortante se llevará a cabo: sea por medio de una placa fijada con anclaje químico como indica la ficha anterior, sea montando la viga en una apertura practicada a tal efecto con calzado por medio de rastreles. La absorción de un momento flector es más compleja. Es necesario en primer lugar calcular la resistencia del muro y a continuación practicar una cavidad donde se anclarán armaduras complementarias a la armadura existente y una placa fijada con espárragos soldados.




Pierre Engel para www.constructalia.com

24.9.13

FICHAS DE MEDICIONES: ESTRUCTURAS DE HORMIGoN

La estructura se puede medir:
a) Por sus componentes (hormigón, armaduras y encofrados) referidos a cada elemento (soportes jácenas forjados etc..)
b) Por superficie total de estructura incluyendo todos los elementos y componentes
c) Soluciones intermedias, agrupando algunos componentes como por ejemplo forjados con p.p. de vigas.
NOTAS: La primera supone un esfuerzo a la hora de definir y medir cada partida y también a la hora de comprobar las certificaciones de obra.
La segunda simplifica mucho la medición, no tanto la definición pues esta debe ser siempre lo suficientemente amplia para no dar lugar a interpretaciones no deseadas.
Destacaremos aquellos conceptos que deben figurar en las definiciones de cada partida en cualquiera de sus modalidades.
Respecto a HORMIGONES Y ARMADURAS son válidos los cuadros (1 y 2) que aparecieron en la ficha de CIMENTACIONES y que a continuación repetimos.

CUADRO 1 -Armaduras


CUADRO 2 -Hormigón


CUADRO 3 -Encofrados y desencofrados

FORJADOS
Unidireccionales
Reticulares
LOSAS
Planas
Inclinadas

Recuperables
No recuperables

Tratamiento con líquido desencofrante y limpieza

HORMIGON EN ESTRUCTURA (M3.)
ELEMENTOS:
o PILARES
􀂃 Rectangulares
􀂃 Circulares
o VIGAS
􀂃 Planas
􀂃 De cuelgue
o FORJADOS
􀂃 Unidireccionales
􀂃 Reticulares
o LOSAS
􀂃 Planas
􀂃 Inclinadas

Hormigón para armar (solo hormigón):
Definir características del hormigón (cuadro 1)
Hormigón Armado:
Definir características del hormigón (cuadro 1)
Definir características de las armaduras (cuadro 2)
Definir características del encofrado (cuadro 3)

FORJADOS
UNIDIRECCIONALES
o Semivigueta H. Pretensada
o Semivigueta armada
o Vigueta pretensada
autorresistente
o Vigueta armada insitu
RETICULARES
o Casetones no recuperables
􀂃 Casetón hormigón
􀂃 Casetón poliestireno
o Casetones Recuperable
OTROS
o PLACAS ALVEOLARES
o NERVOMETAL

Dimensiones:
Interejes
Luces
Canto
Situación:
Horizontal
Inclinado
Bovedilla:
Poliestireno
Hormigón
Cerámica

Capa de compresión, espesor en cm. características hormigón (cuadro 1)
Cuantía de armadura kg/m2 características (cuadro 2)
Mallazo de reparto definir retícula y diámetro
Encofrado características ver (cuadro 3)

Incluir:
p.p. de vuelos, zunchos etc….
Totalmente terminada según detalles documentación gráfica
Según EHE EF-95
Deducir huecos (por ejemplo > 1 m2.)

FORJADOS INCLUSO
VIGAS (m2)
El mismo cuadro anterior añadiendo:
Incluso p.p. de viga plana (o de cuelgue) armada, mismas características del hormigón y armaduras que en el resto, encofrada y desencofrada.
ESTRUCTURA TOTAL
HORMIGON (m2)
El mismo cuadro anterior añadiendo
Incluso p.p. de viga plana (o de cuelgue) y pilares armados, mismas características del hormigón y armaduras que en el resto, encofrado y desencofrado.

LOSAS
Plana
Inclinada
Espesor en cm.
Definir características del hormigón (cuadro 1)
Cuantía armadura Kg/ m2.
Definir características de las armaduras (cuadro 2)

Vista
No vista
Definir características del encofrado (cuadro 3)
Incluir:
p.p. de vuelos, zunchos etc….
Terminada según detalles documentación gráfica
Según EHE
Deducir huecos (por ejemplo > 1 m2.)

CONTROL HORMIGÓN según EHE
o Nivel reducido
o Al 100%
o Estadístico.- Hay que definir lotes, amasadas y probetas que es preciso realizar.

23.9.13

METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (IV)

FASE 6: ASIGNACIÓN DE CAUSAS PROBABLES
La asignación de causas probables a los deterioros detectados es una fase algo peculiar dentro del método presentado, por varias razones, entre las que pueden apuntarse las siguientes:
1. No es un paso que tenga un éxito garantizado. En efecto, mientras que la ejecución correcta y ordenada de las demás fases garantiza el éxito de las tareas abordadas, en la asignación de causas el método es importante, pero influyen mucho los conocimientos técnicos, la experiencia y la intuición.
2. No es estrictamente necesaria en la ITE. Si, por los motivos que sea, no es posible desarrollar esta fase, la ITE no queda incompleta. Recuérdese que la intención de la ITE es determinar el estado actual del edificio a través de una inspección tan somera como sea posible. Si se llega a determinar el estado actual, puede realizarse un dictamen sin que sea indispensable el conocimiento de las causas. Este conocimiento, en cambio, resulta imprescindible para abordar los trabajos de rehabilitación del edificio.
3. Es la fase más integradora, ya que intervienen los síntomas y deterioros, los elementos en los que se dan y las funciones que cumplen estos elementos.
Esta tarea debe abordarse en este punto del método, y no al final de la ITE. Esto es debido a que es preferible determinar las causas con la mente abierta y la inspección reciente. Si se llevan a cabo la categorización de deterioros y la evaluación de las posibles consecuencias, se corre el riesgo de que, si las posibles consecuencias son graves, surja el deseo de encontrar una causa “suficientemente importante”, que esté acorde con la gravedad del diagnóstico. En casos extremos, es posible que aparezca en el técnico, en elcliente o en ambos la idea de encontrar una causa que alivie el gasto económico o elimine la responsabilidad del propietario. También puede darse el efecto contrario, que la ausencia de consecuencias importantes lleve a un trabajo “ligero” en la asignación de causas.
En la asignación de causas probables entra en juego la segunda pizarra. En ella se colocan en Post-It blancos las causas posibles, y cada deterioro se toma de la primera pizarra y se coloca bajo la causa más probable a la que puede ser atribuido (figura 4).
La herramienta más indicada en esta fases sería un análisis causa efecto (diagrama Ishikawa), para sistematizar la identificación de relaciones entre causas y deterioros.
La fase se completa cuando se cumplen simultáneamente dos condiciones:
1. La primera pizarra no contiene ningún deterioro: esto quiere decir que se han agotado todos los daños detectados. La asignación no suele ser biunívoca, es decir, que o bien varios deterioros son ocasionados por la misma causa, o, al contrario, un deterioro surge por la conjunción de más de una causa. En este caso, las causas coadyuvantes se colocan juntas en la segunda pizarra. Normalmente el número de causas es pequeño, siendo mayor el número de deterioros observados.
2. Se ha comprobado que la verosimilitud de las hipótesis realizadas es máxima enfrentándolas con las hipótesis de causas alternativas. El examen de verosimilitud se basa en la congruencia y compatibilidad de causas y deterioros.
En esta fase hay que recordar dos frases célebres: “las cosas deben ser tan simples como sea posible, pero no más simples” (A. Einstein), y “cuando se han descartado todas las demás hipótesis, la última, por improbable que parezca, tiene que ser la verdadera” (A. Conan Doyle, en boca de Sherlock Holmes).



Figura 4. Las dos pizarras al final del proceso

FASE 7: ESTABLECIMIENTO DE LAS POSIBLES CONSECUENCIAS
Cada uno de los deterioros detectados o inferidos a partir de los síntomas tiene dos aspectos que es preciso evaluar:
1. Cuál es la previsible evolución futura del deterioro, tanto a corto como a largo plazo.
2. Qué riesgos se derivan de la existencia del deterioro. Estos riesgos pueden ser:
 Para la integridad del edificio (riesgo máximo)
 Para la integridad de los habitantes del edificio o sus visitantes
 Para la integridad de otras personas, tales como peatones o usuarios de vehículos en la vía pública
 Para la funcionalidad del edificio
 Para la apariencia del edificio (exterior).
 Para la apariencia del edificio (interior) (riesgo mínimo).
FASE 8: DICTAMEN FINAL DE LA ITE (FAVORABLE O DESFAVORABLE)
El mejor de los casos posibles es que los deterioros sean nulos o muy pequeños, no afectando más que a la apariencia del edificio: el dictamen será favorable. Sin embargo, esta no es siempre la realidad. Si se aplica el método descrito (o cualquier otro, completo), pueden darse hasta cuatro resultados, contenidos en la tabla 7.
Como puede verse, existen cinco posibles resultados de la intervención de un técnico competente. En dos de los casos el dictamen será favorable, mientras que en otros dos el dictamen será desfavorable. Únicamente en el caso tercero el resultado no es totalmente concluyente, por lo que debe realizarse una inspección adicional, empleando medios más costosos y concluyentes que una inspección visual y el examen de una respuesta a ensayos simples. En caso de que la propiedad no acceda a desembolsar el coste de la nueva inspección, la ITE debe terminarse con un dictamen de desfavorable.

Tabla 7. Posibles resultados de una ITE

RECOMENDACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN A ENTREGAR
Una vez finalizado el proceso, queda únicamente elaborar la documentación a entregar al cliente y al Ayuntamiento, La ordenanza marca como obligatorios los siguientes documentos:
 De una ITE favorable:
 Acta de inspección
 Ficha urbanística
 De una ITE desfavorable:
 Acta de inspección
 Ficha urbanística
 Informe
Además, y con independencia del dictamen final, es conveniente entregar al cliente un informe completo, con copia de las fichas y listas elaboradas. Una copia de todo lo entregado al cliente debe quedar en los archivos del técnico que realiza la ITE, a ser posible firmada por el Cliente. Este informe suele acompañarse de una carta en la que se da el trabajo por terminado y se informa al cliente del dictamen alcanzado, justificándolo brevemente.

Manuel G. Romana. José Carlos Cortés

19.9.13

METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (III)

FASE 3: PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO Y DECISIÓN DE LOS ELEMENTOS A INSPECCIONAR
En este apartado, así como en los siguientes, se presenta una posible metodología a seguir en la realización de una ITE. Las técnicas empleadas son una adaptación de herramientas teóricas desarrolladas para procesos de racionalización e inspección de tareas, así como para la identificación de causas probables y de su importancia relativa, dentro de un conjunto de varios factores coadyuvantes. No es misión de este texto la descripción estricta de las herramientas métodos que emplea, ligeramente modificados (Pareto, 6M o espina de pez o diagrama de Ishikawa , listas de comprobación, histogramas), de forma que se remite al lector interesado a otros libros de inspección estadística y control que han sido publicados. A modo de breve resumen, al final de este texto se adjuntan unas transparencias que sirven de recordatorio y resumen de estas herramientas básicas.
A partir de este momento el método se desarrolla con la idea de que se dispone de una o dos pizarras en las que se pueden colocar papeles adhesivos (el clásico Post-It). Por supuesto, este método puede seguirse también con listas y cuadernos, pero ello obliga a repetir bastantes veces cada nombre o elemento.
Al comenzar la inspección, se escribe en Post-It (verdes, por ejemplo) las seis funciones que pueden cumplir los elementos existentes en un edificio, reseñadas en la tabla 4 (figura 1).

Figura 1. Pizarra con funciones de los elementos de un edificio

Se colocan cada Post-It en un área de una de las pizarras y debajo, en papeles de color rosa, se describen los elementos que existirán en el edificio para cumplir cada función (figura 2). Cuando un elemento cumple varias funciones (caso de los muros de carga por ejemplo) es aconsejable duplicar el papel, teniendo presente que a partir de este momento existen dos o más etiquetas para el mismo elemento. Una lista de elementos que pueden existir en un edificio se da en la tabla 5, tomada del libro “En torno a la Inspección Técnica de Edificios”, de García Casas y Yáñez, editado por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid.

Tabla 4. Funciones de los elementos de un edificio


Figura 2. Pizarra con funciones y tipo de elementos a inspeccionar


Tabla 5. Posibles elementos de un edificio, según su función (fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000).


Tabla 5. Posibles elementos de un edificio, según su función (fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000, y elaboración propia).


Tabla 5. Posibles elementos de un edificio, según su función (fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000, y elaboración propia).

FASE 4: INSPECCIÓN DE ELEMENTOS Y DETECCIÓN DE POSIBLES DETERIOROS
7.1 Inspección de los elementos
Una vez elaborada la lista de elementos que pueden ser inspeccionados puede procederse a la inspección física del edificio. Como se indica en la documentación existente acerca de las ITES, la herramienta principal será la inspección visual, aunque deben emplearse otros medios o dispositivos, en caso de que se considere necesario por parte del técnico que realiza la ITE, siempre según la importancia de los síntomas detectados. Para proceder a la inspección hay que
1. Entrevistar al propietario del inmueble, o, en caso de que se trate de un conjunto de viviendas o locales, al presidente de la Comunidad. El objetivo de la entrevista es averiguar si se han detectado deterioros en el inmueble, y, en caso afirmativo, dónde se han detectado y cuáles son las medidas correctoras abordadas. Tal y como se ha indicado en el apartado correspondiente a la fase 1, debe levantarse un acta de la entrevista, que debe ser firmada por ambas partes.
En caso de que se hayan detectado deterioros, se procederá a contactar con los propietarios o arrendatarios de las viviendas o locales donde se hayan producido.
La herramienta más indicada para esta tarea es la lista de chequeo.
2. Inspeccionar los elementos existentes, que consiste en:
2.1. La selección de los elementos concretos a inspeccionar: se procederá a seleccionar los elementos a inspeccionar, ya que no hay que confundir una inspección con un inventario detallado. Si existen deterioros, se inspeccionarán los elementos que se encuentren en peor estado. En caso de que no existan deterioros detectados, se procederá a la selección de una muestra representativa, siguiendo criterios semialeatorios, ya que se debe inspeccionar elementos de varias localizaciones dentro del edificio. Otra posibilidad es tener una sistemática fija, en el sentido de inspeccionar siempre los elementos de unos pisos determinados (siempre los pilares de los pisos pares, por ejemplo). Es importante ser consciente de que el reconocimiento de elementos de las plantas inferiores facilita la detección de deterioros relacionados con la importancia de las cargas con respecto a las características resistentes de los elementos (las plantas inferiores soportan cargas mayores), mientras que en las plantas superiores se suelen detectar mejor los movimientos globales a los que ha sido sometido el edificio.
2.2. La inspección física de los elementos seleccionados, a fin de dejar constancia objetiva de su estado. Debe completarse una ficha de inspección de cada elemento inspeccionado, incluyendo los datos especificados en la tabla 6.

Tabla 6. Datos a incluir en la ficha de cada elemento inspeccionado

La herramienta más indicada para esta tarea es la hoja de verificación, inspección, registro o validación Estas fichas pueden elaborarse en cualquier orden, siendo en general preferible hacerlo por orden geográfico, agrupando la inspección de elementos que estén próximos, con independencia de su función. Sin embargo, al final del trabajo es más conveniente agrupar la fichas según la función cumplida por cada uno de los elementos, para facilitar el análisis de los deterioros, su categorización y la asignación de causas probables.
2.3. La inclusión en la ficha de todos los aspectos a recoger. La inspección de cada elemento permitirá detectar la posible existencia de síntomas o deterioros y proporcionará los datos que permitan posteriormente evaluar su estado. Deben recogerse los aspectos relacionados con:
 La continuidad estructural del elemento (existencia de grietas, separaciones, fracturas o huecos)
 Su integridad estructural (el material aparece íntegro o deteriorado)
 Los movimientos que el elemento ha podido sufrir a lo largo de su vida.
 La influencia de los mecanismos de deterioro apreciables (existencia de humedades, sales, rastros de animales o vegetales, etc)
3. La inspección de las condiciones ambientales generales: si se observa la existencia de humedad o agentes químicos (mal de la piedra, por ejemplo), es conveniente registrar algunas variables físicas que puedan relacionarse con el deterioro. Por ejemplo, se puede intentar el establecimiento de la relación detectadas, en términos de estacionalidad, caudal y retraso (el intervalo de tiempo existente entre el comienzo de la precipitación y la activación de la humedad).
7.2 Clasificación de los deterioros
La clasificación de los deterioros puede hacerse en función de varios criterios. De un modo general, los deterioros pueden ser:
 Visibles u ocultos, en función de su evidencia
 Activos o inactivos, en función de que puedan progresar o estén estacionarios
 Intrínsecos o extrínsecos: son intrínsecos los que sean el producto de la evolución lógica del elemento, en función de su naturaleza, cargas que resiste, movimientos sufridos y solicitaciones a los que está sometido, mientras que se denomina extrínsecos a los producidos por actuaciones exteriores (condiciones ambientales, fuegos, eliminación de elementos, como muros o pilares, adición de elementos, como antenas, apeos o estructuras, etc.)
Por la propia naturaleza de la ITE, la inspección se encamina a la detección y categorización adecuada de los deterioros visibles. De ellos, los deterioros más preocupantes son los activos. El hecho de que sean intrínsecos o extrínsecos influye únicamente en la fase de asignación de causas probables.
FASE 5: IDENTIFICACIÓN Y CATEGORIZACIÓN DE DETERIOROS
Una vez finalizada la fase de inspección física, y rellenadas las fichas de elementos inspeccionados, debe procederse a anotar los deterioros detectados en cada uno de los elementos (o, mejor, en cada conjunto de elementos congruentes, esto es, elementos que cumplen conjuntamente una misma función) en unos Post-It de un tercer color (amarillo). Estos papeles se colocan en la pizarra, debajo de los correspondientes a los elementos, que a su vez estaban agrupados por funciones (ver figura 4).

Figura 3. Pizarra con funciones, tipo de elementos y deterioros

En esta fase no es preciso dedicar tiempo a identificar causas, sino aislar y diferenciar los deterioros individuales, agrupándolos bajo los elementos a los que afectan. Hay que, eso sí, establecer el impacto de estos deterioros en la integridad del elemento en el que se detectan. Este dato será empleado en la fase penúltima del método (fase 7), que es el establecimiento de las posibles consecuencias.
Cuando estén agrupados todos los deterioros detectados, será posible hacerse una idea clara de que ocurre en el conjunto del edificio, priorizando y evaluando si los deterioros están relacionados, u originados por la misma causa, con lo que puede pasarse a la fase siguiente.
La herramienta más indicada es el diagrama de Pareto, en el que se representan gráficamente los deterioros por orden de la frecuencia detectada.

Manuel G. Romana. José Carlos Cortés

11.9.13

METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (II)

4 FASES DE UNA INSPECCIÓN
En una ITE pueden distinguirse ocho fases diferenciadas:
1. Encargo, que finaliza al firmarse el contrato o, en otros casos, alcanzar un acuerdo equivalente. En general, es aconsejable disponer como mínimo de una hoja de encargo del cliente por escrito, en la que se acepten el plazo y presupuesto acordados.
2. Trabajos iniciales y recogida de información 3. Planteamiento del trabajo y decisión de los elementos a inspeccionar
4. Inspección de elementos y detección de posibles síntomas y deterioros
5. Identificación y categorización de deterioros
6. Asignación de causas probables
7. Establecimiento de las posibles consecuencias
8. Dictamen final de la ITE (favorable o desfavorable)
En los apartados siguientes se sigue este esquema, punto por punto, indicando las particularidades de cada una de las fases. En realidad, se comienza por la segunda fase, ya que se considera que las tareas comerciales y técnicas asociadas con las negociaciones previas y la firma del contrato son comunes a otras actividades, y, por otra parte, materia difícil para dar consejos oportunos.
La labor de un técnico no tiene porqué terminar cuando se detectan deterioros importantes, y el dictamen final de la ITE es desfavorable, Dentro del mismo campo profesional, pero ya fuera de la ITE, es posible continuar participando en la identificación de las causas y la selección de las medidas constructivas más adecuadas para corregir la situación del edificio, lo que puede culminar en el proyecto y dirección de obra de las medidas de rehabilitación seleccionadas.
5 FASE 2: TRABAJOS INICIALES Y ACOPIO DE INFORMACIÓN
5.1 Trabajos iniciales
Tras haber contratado la realización de una ITE hay que dar los primeros pasos, que son la averiguación de datos básicos del edificio. Entre ellos podemos destacar los recogidos en la tabla 1.
En muchos casos esta lista se rellenará de forma irregular. Algunos de los datos serán inmediatos, mientras que otros no serán fáciles de obtener. Dado el carácter del trabajo (una inspección), no es preciso dedicar mucha energía a recabar toda la información, aunque es posible que los resultados de la primera inspección obliguen a volver sobre nuestros pasos con más empeño, al pasar a ser prioritarios datos con los que no se contaba.


La información oral que viene del propietario o propietarios del inmueble puede no ser fiable: es conocida la frase de que “a quién más mienten los clientes es a sus propios abogados”. En primer lugar, un propietario puede no saber casi nada del edificio en el que vive, de forma que sólo transmitirá opiniones propias. En segundo lugar, la prioridad de un propietario que no es consciente de que existan daños importantes (y la de algunos que sí lo son) es que se pase la inspección con un gasto mínimo. Finalmente, si alguno de los datos erróneos transmitidos resulta ser importante para el desarrollo de los trabajos, el propietario se encogerá de hombros, aduciendo que él no es un profesional. En resumen, deben preferirse las fuentes escritas y los datos conocidos con seguridad. En todo caso, las entrevistas deben recogerse en actas fechadas y firmadas por los interlocutores. Estas actas no deben contener minuciosamente las conversaciones, sino limitarse a recoger la información relevante: la transmitida y los acuerdos que, en su caso, se puedan alcanzar.
5.2 Fuentes de información previa a la inspección
Una vez conocidos los datos del inmueble, es oportuno dedicar un cierto esfuerzo a obtener otros datos que pueden estar disponibles, de una variedad de fuentes de información, contenidas en la tabla 2.


Los documentos citados en la primera columna pueden ser difíciles de obtener. Es difícil dictaminar con carácter general cuánto esfuerzo hay que dedicar a buscar información previa. La necesidad de información es muy variable en función del estado del edificio. En todo caso, es aconsejable incluir siempre este paso en el método.
La herramienta más útil es la lista de comprobación (tabla 3), con tres columnas: información existente, información consultada, información que se considera necesaria. Esta tercera columna puede ser completada tras realizar la inspección.
La edad del edificio es una valiosa fuente de información, ya que permite estimar las técnicas y materiales empleados en su construcción. Son de particular interés las técnicas y materiales empleados para la estructura y las cimentaciones, así como en las fachadas, ya que aportan pistas acerca de los puntos que deben ser inspeccionados. Además, permite saber si las obras cercanas se hicieron antes o después de la construcción del edificio a inspeccionar.
De la edad del edificio también pueden deducirse algunos datos sobre el terreno de cimentación, ya que en las ciudades es frecuente que las ampliaciones se construyan en zonas en las que anteriormente se rellenaron vaguadas con escombros. En este sentido, los planos históricos de la ciudad informan de la edad de las calles y manzanas, y del estado de la trama urbana en el entorno del edificio en cada momento histórico. Las fotografías aéreas también pueden aportar información valiosa al respecto, si bien tanto planos como fotografías son fuentes de información fragmentaria que es preciso completar.
Pueden distinguirse tres situaciones diferentes: edificaciones anteriores a 1930, edificaciones construidas bajo una normativa no vigente, y edificios construidos bajo la normativa vigente. La tercera situación es inusual en las ITES, ya que es prácticamente seguro que un edificio de veinte años de edad fue construido con una normativa que ha cambiado, a veces sustancialmente.
En el segundo caso, edificios construidos entre 1930 y la actualidad, la casuística es compleja. Algunos edificios habrán sido construidos con arreglo a la normativa (sobre todo en entornos urbanos relativamente desarrollados y controlados), mientras que otros serán artesanales. En otros casos (una minoría), es posible que los materiales empleados en el momento de la construcción resulten ser de vida corta, y ello obligue a su rehabilitación (como, por ejemplo, es el caso de la aluminosis de los forjados de hormigón).


Además, la mayoría de los cambios de normativa son de obligado cumplimiento sólo en edificaciones nuevas, pero situaciones preexistentes son admisibles, siempre que exista un margen suficiente de seguridad, aunque este margen sea inferior al exigido por la normativa vigente.
Por último, cabe realizar algunos comentarios pertinentes acerca de las edificaciones anteriores a 1930, y especialmente aplicables a los anteriores a 1850. Los edificios antiguos se construían empleando una mezcla de artesanía y técnica, así como unos materiales heterogéneos menos resistentes que los actuales y con una durabilidad en ocasiones insuficientemente conocida. En cualquier caso, algunos edificios se mantienen en el estado de conservación muy bueno, mientras que otros han sucumbido al paso del tiempo. Por tanto, la heterogeneidad señalada impide hacer predicciones generales, además de complicar la estimación de los mecanismos de transmisión de esfuerzos a través de la estructura. Por último, las conducciones suele estar en peor estado, lo que puede influir en la durabilidad de la estructura y la calidad del apoyo o incluso del propio terreno de cimentación. Por todo ello, la inspección de edificios antiguos es una tarea que debe ser reservada a especialistas con experiencia específica en este campo. Para profesionales que deseen adentrarse en estos terrenos es recomendable leer la documentación publicada, que es abundante, y realizar inspecciones en colaboración con un técnico experimentado.
Para terminar este apartado queda citar una fuente de información fundamental, aunque también irregular: la documentación disponible el Ayuntamiento. El Ayuntamiento debería sin duda disponer de información detallada y veraz sobre los inmuebles que se han construido en los terrenos que administra. Sin embargo, la unión de la azarosa vida de los archivos con la afición existente a realizar reformas sin comunicarlo debidamente, o tergiversando la información de lo que en realidad se va a hacer (con la pobre excusa de ahorrar dinero y agilizar los permisos), hacen que la información existente suela ser incompleta o algo optimista.

Manuel G. Romana. José Carlos Cortés

10.9.13

METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

1 INTRODUCCIÓN
En este texto se presenta al lector una posible metodología para la realización de las Inspecciones Técnicas de Edificios (en adelante ITE, en singular, e ITEs, en plural). Las ITEs son inspecciones reglamentadas obligatorias cuya responsabilidad de realización corresponde a los propietarios de los inmuebles. Esta obligación está regulada en los artículos 25 a 32, correspondientes al Título III, de la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones del Ayuntamiento de Madrid, aprobada por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de fecha 28 de enero de 1999 (BOCM núm. 45, de 23 de febrero de 1999).
La intención de la Ordenanza es cambiar la situación preexistente, en la que las actuaciones de rehabilitación eran curativas, y no preventivas. En aquéllas condiciones la Administración no disponía de información acerca del estado de un edificio mientras no existieran daños visibles en el mismo. La falta de información equivalía a un estado de conservación correcto.
2 MÉTODOS Y TÉCNICAS
Etimológicamente, un método es “camino para llegar a un final (meta)”. El DRAE lo define como “modo de hacer o decir con orden una cosa”. Así pues, seguir un método es seguir un cierto camino propuesto de antemano como tal (Ferrater Mora, 1975). En el caso de la ITE, este fin es la evaluación del estado del edificio.
El método es el camino opuesto al azar o suerte, ya que es, ante todo, un orden concretado en un conjunto de reglas. Ni la suerte ni el azar aseguran la consecución del fin propuesto. Un método adecuado es un camino que, seguido correctamente, permite la medición y evaluación de lo obtenido.
Adicionalmente, puede abrir otros caminos e, incluso, alcanzar tras estas ramificaciones otros fines que no se habían propuesto.
Desde el punto de vista científico “método” es, o puede ser, al mismo tiempo, estas tres realidades:
 Una manera de conducir nuestros pensamientos, palabras o acciones para alcanzar un fin.
 La disciplina que imponemos a los pensamientos, palabras y acciones para conseguir eficacia en lo que se desea realizar.
 Un plan de acción, o pasos a seguir según unos principios, para alcanzar una meta.
No es rara la confusión entre los conceptos de método y técnica. Técnica es “conjunto de procedimientos y recursos de que se sirve una ciencia o un arte” (DRAE). Así, el concepto de método es más amplio que el de técnica. La técnica está más adscrita a la forma de presentación inmediata de una materia, y es simplemente una manera de utilizar los recursos didácticos para que el alumno lleve a cabo el aprendizaje de forma eficaz. A su vez, la técnica se supedita a la ciencia, ya que es precisamente la herramienta que permite su transmisión y aprendizaje y, en última instancia, su aplicación ordenada.
Los métodos no solamente contienen los pasos o fases a seguir, sino también las razones que originan los pasos establecidos y las fases adoptadas. Por lo tanto, el método, cuya finalidad es establecida de antemano, requiere la organización racional y práctica por parte del profesional de sus recursos, para poder dirigirlos hacia los objetivos previstos.
Así pues, método, en su más amplia definición, es un conjunto de procedimientos y técnicas lógicamente coordinados para dirigir el trabajo realizado hacia ciertos objetivos. Las técnicas o herramientas, a su vez, son los recursos a los que se acude para concretar cada una de las fases establecidas en el método. Para alcanzar sus objetivos de forma eficaz, un método de elaboración de ITEs necesita acudir a un determinado conjunto de técnicas. Puede decirse que el método se hace efectivo a través de las técnicas.
De un modo general, los diferente métodos se pueden agrupar en tres tipos según la naturaleza de los fines que procuran alcanzar: métodos de investigación, métodos de organización y métodos de transmisión. Se definen de la siguiente forma:
 Métodos de investigación: Se destinan a descubrir nuevas verdades, o a esclarecer hechos desconocidos, o a enriquecer el patrimonio de los conocimientos.
 Métodos de organización: Trabajan sobre hechos conocidos, y procuran ordenar y disciplinar esfuerzos para que sea eficaz en lo que se desea realizar.
 Métodos de transmisión: Están destinados a transmitir conocimientos, aptitudes, comportamientos o ideales. Dicho de otra manera, los organizados a conducir y orientar hacia objetivos ya conocidos para quien los transmite, y desconocidos para quien los recibe. Se denominan también métodos de enseñanza y se utilizan en la acción educativa.
Como ya se ha apuntado, el objetivo de este texto es resumir las fases de un método válido para realizar una ITE. El éxito completo se alcanza cuando se completan todas las fases, pero se dedica a cada una de ellas sólo la intensidad de trabajo necesaria. Esta intensidad está en relación con la importancia del edificio y su estado actual. A veces (las más, dentro de una práctica media) se trata simplemente de tener unas buenas listas de chequeo y fichas de inspección, mientras que en otras ocasiones hace falta dedicar un causas y factores coadyuvantes.
Al final, y dado que se trata de una actividad profesional remunerada, el éxito completo consiste en aplicar el método correctamente, incluyendo en la consideración de correcto la adopción de las técnicas necesarias con un margen económico suficiente. Margen es la diferencia entre gastos directos e ingresos, y no debe confundirse con beneficio. Los costes indirectos, que incluyen la publicidad, la gestión comercial, el tiempo de no actividad, los medios de producción (como ordenadores, cámaras, impresoras y otras herramientas), y la producción propiamente dicha (papel, fotos y fotocopias, visado) deben también ser costeadas por el precio final. Si este precio se limita al coste marginal, lo que obviamente prefieren los clientes, la actividad no tiene sentido desde un punto de vista económico.
3 CARACTERÍSTICAS DE UNA INSPECCIÓN
En el contexto de cualquier proceso reglamentado de inspección, y en esto las ITEs no son una excepción, existen dos aspectos que planean sobre todas las discusiones: la responsabilidad civil y la relación entre alcance mínimo de los trabajos y su precio. Muchas de las consideraciones que tienen relación con estos dos aspectos son difíciles de establecer de forma objetiva, ya que la situación final estará influida por el mercado que se desarrolle y la actitud final de las Administraciones Locales ante eventuales demoras, ausencias de inspección e irregularidades en la misma.
En cualquier caso, pueden indicarse algunas características de las inspecciones:
una inspección no es un seguro: En efecto, una inspección permite asegurar únicamente que no se detectan síntomas que indiquen la existencia de deterioros inminentes. No predice la evolución futura, aunque, lógicamente, si no existen síntomas de daños se infiere que, en condiciones normales, éstos tardarán en aparecer.
una inspección se basa en un trabajo sistemático: La base del éxito de una inspección es su carácter de sistemática. Esta característica, que se examinará más adelante, debe ser cuidada y desarrollada durante la experiencia.
una inspección no es un informe de patología: El resultado normal, estadísticamente hablando, de una ITE debería ser una inspección satisfactoria. Cuando el sistema esté rodado, sólo en una minoría de los casos se dictaminaría una ITE desfavorable. En estos casos, la atribución de causas es recomendable, pero no obligatoria. Bastaría con dar una serie de posibles causas. En cuanto a la recomendación de medidas paliativas de tratamiento de la patología, está completamente fuera del objetivo perseguido. Una ITE desfavorable es el punto de comienzo de los trabajos de patología, que sí deben determinar las causas de los daños y los remedios a aplicar.
Una inspección se basa en tres pilares: sistemática, herramientas empleadas y tiempo empleado. La sistemática permite asegurar la calidad del trabajo, evitando olvidos, descuidos e irregularidades entre unos trabajos y otros. Las herramientas empleadas están en relación con los daños observados en las primeras fases de la misma, ya que no se justifica el uso de herramientas y métodos demasiado costosos si no se detectan daños que lo justifiquen. Por último, el tiempo empleado en el trabajo debe ser el suficiente como para garantizar que éste sea completo y de calidad adecuada. El tiempo puede ser aquilatado con la experiencia, ya que cuanto más amplia sea ésta, será necesario emplear menos tiempo. En cualquier caso, este tiempo no puede ser reducido sensiblemente, ya que existe un límite inferior que será necesario respetar.

Manuel G. Romana. José Carlos Cortés

5.9.13

FAYANCA. MECANISMOS DE ESTANQUEIDAD

Fayanca. Los mecanismos de la estanquidad
1 Fallanca. Fayanca
2 Despideaguas. Vierteaguas. Escupidor
3 Hoja. Batiente
4 Bastidor. Larguero. Larguero de manos. Larguero de fijas. Puerca. Montante
5 Peinazo. Panel. Cuarterón. Entrepaño
7 Galce. Gárgol. Gargallo. Renvalso. Encaje a gancho
8 Burlete. Juntas. Guarnición.
9 Baquetón. Baqueta. Baquetilla. Junquillo
10 Felpas
11 Vidrio común simple. Vidrio común doble. Luna. Vidrio flotado. Vidrio templado. Vidrio laminado. Vidrio inastillable. Vidrio con cámara
12 Silicona estructural. VEC
13 Practicable a la francesa. Practicable a la inglesa. Pivotante. Basculante. Guillotina. Deslizante. Corredera. Oscilobatiente

1 La fallanca es «el vierteaguas de una puerta o ventana» (RAE). Es un perfil clavado a la parte exterior del peinazo inferior de la hoja que proyecta el agua hacia el exterior y protege al marco con un pequeño goterón.
En algunos otros diccionarios, aparece también como fayanca, aunque, curiosamente, la Real Academia reserva esta segunda grafía para otro significado: «postura del cuerpo en la cual hay poca firmeza para mantenerse». La verdad es que la fayanca, como moldura añadida al cuerpo de la carpintería y sometida a la más directa incidencia de la lluvia y el sol, suele tener “poca firmeza para mantenerse” ya que está formada por un listón moldurado que se deforma con las lluvias y los cambios de temperatura, y se despega de su soporte. Las mejores soluciones tradicionales exigen un engargolado en cola de milano o similar para asegurar la fijación de la fayanca al resto de la hoja.
2 La fayanca es siempre una moldura en las carpinterías de madera, pero existen voces casi sinónimas que pueden aplicarse a otros materiales y situaciones, como el despideaguas descrito por María Moliner con todo detalle: «listón en declive, plancha de zinc o cualquier cosa semejante que monta sobre la pieza inferior del marco, que se pone en las puertas y ventanas para apartar el agua de lluvia y que no penetre por las junturas ». Todos ellos caben dentro del genérico vierteaguas, y en todos ellos la intención es la de evacuar hacia el exterior el agua que corre por los planos verticales para de este modo proteger las juntas horizontales de la carpintería. También el término ‘escupidor, sinónimo vulgar y muy extendido en Cataluña, expresa claramente la función de estos elementos.
3 Todas esas voces son una primera medida de protección frente al problema más grave que plantea una carpintería practicable: la estanquidad de las juntas entre los elementos practicables y los fijos. Pero antes de aproximarnos a ese problema vamos a repasar la terminología de esos componentes móviles de la hoja: «en las puertas, ventanas, biombos, etc., cada una de las partes que se abren y cierran» (T). El batiente es lo mismo, pero su definición acepta además otro significado en la carpintería, que según el Torroja hace más confuso su uso: «parte del cerco de las puertas y ventanas que detiene la hoja cuando se cierra».
4 Si analizamos las piezas que forman ese batiente, la confusión continúa. El bastidor es un armazón que sirve para bastir, construir, todo un conjunto carpintero. Por lo tanto se puede usar tanto para el marco, fijo a la obra, como para el perímetro de la hoja donde se dispondrán los elementos de relleno, vidriados o no. Ese bastidor de la hoja está formado por unos elementos verticales y otros horizontales. Los primeros son los largueros, «palos o barrotes que se ponen a lo largo de una obra de carpintería» (T). La tradición, no obstante, distingue entre el larguero de manos, el que se coge para abrir la hoja, y el larguero de fijas, aquél al que se atornillan las bisagras o fijas. En algunos diccionarios se llama puerca al «larguero en el que estriba el quicio de una puerta»(P). Será porque en él se fijan las puercas, los anillos metálicos en los que se introduce un pivote o tejuelo para hacer de punto de giro de la hoja.
Modernamente se tiende a llamar ‘montantes a los largueros. Así lo recomienda Aenor, por ejemplo, pero la RAE considera que el montante sólo es la «ventana sobre la puerta de una habitación». No parece haber razón ninguna para sustituir al tradicional larguero.
5 Los listones horizontales se suelen llamar travesaños aunque la RAE dice que eso es «cualquier pieza de madera o de hierro que atraviesa de una parte a otra». En realidad deberíamos llamarlos peinazos: «pieza que cruza de un larguero a otro de las puertas y ventanas, formando las divisiones de ellas o cuarterones» (MM). Y, en particular, es el peinazo de cerradura el que soporta los mecanismos correspondientes. Las hojas se completaban cerrando los espacios entre el bastidor y los peinazos con unos paneles o cuarterones de madera. La voz entrepaño tiene el mismo significado, pero también se puede usar para el lienzo de pared entre dos pilastras.
6 Ahora ya podemos volver al problema que nos preocupaba al principio de este capítulo: la difícil estanquidad de las juntas entre los elementos móviles y los fijos. Como hemos visto, los vierteaguas y fayancas pueden alejar gran parte del agua de las juntas horizontales, pero siempre podrá llegar a ellas la que se mueva horizontalmente impulsada por el viento. También debemos recordar que para que la hoja sea practicable, esa protección no puede cubrir toda la junta puesto que cerca del larguero de fijas la fayanca debe interrumpirse. Por último, deberemos tener en cuenta que las juntas verticales también exigen algún tipo de protección. La solución tradicional para todos estos problemas es la cámara drenada. Se trata de un mecanismo muy eficaz e inteligente que inutiliza los motores que mueven el agua hacia el interior del edificio: la presión del viento y la capilaridad. Consiste en conformar una cámara a lo largo de toda la junta entre perfiles móviles, fijos. Para ello se asegura que ambos se tocan en sus planos exterior e interior, pero se separan por el centro formando la cámara deseada. El agua, impulsada por el viento y arrastrada por la capilaridad, puede atravesar la primera línea de contacto entre perfiles, pero, al llegar al amplio espacio de la cámara, la presión se hace insignificante y además la capilaridad desaparece. La gota de agua queda a merced de la gravedad y puede ser conducida nuevamente hacia el exterior si se disponen las pendientes y los drenajes convenientes.
7 Esa junta, de laberíntico dibujo, ha recibido diversos nombres y, aunque en ninguna de las definiciones se hace mención explícita a la cámara drenada, ésta existe en casi todos los casos y es, de hecho, su principal atributo. Galce es la voz más genérica: «ranura que se hace en un cerco o marco para que sirva de tope a una puerta» (SH). En general, se considera sinónima de gárgol o gargallo, pero es preferible reservar esas voces para la ranura que se hace en un perfil con el objeto de que encaje dentro de él el canto afilado de una tabla. Una de las más adecuadas es renvalso, «el rebajo que se hace en el canto de las hojas de las puertas y ventanas para que encajen en el marco y unas con otras» (T), una definición que alude explícitamente a la formación de una cavidad a lo largo de todo el perfil de la junta. El vocablo más concreto, pero muy poco utilizado, es el encaje a gancho, en el que el dibujo de la sección se hace más complejo: «forma de encaje usada entre los bordes coincidentes de una puerta y su bastidor, cuando se requiere que sta se cierre sin dejar penetrar el aire ni el polvo; los bordes coincidentes de la puerta tienen un saliente que encaja en la correspondiente depresión del bastidor» (T).
8 Las carpinterías contemporáneas en aluminio o PVC carecen de la elasticidad de la madera o de la presión de la españoleta para asegurar amplios contactos entre los perfiles fijos y los móviles, y por esa razón son cada vez más usados unos complementos, unas tiras de diversos materiales que aseguran el contacto entre perfiles y amplían las zonas comprimidas. Su nombre genérico es burlete, «tira, generalmente de materias flexibles, que se pone en los intersticios de las puertas o ventanas para que no pase el aire» (T). La confianza en las cámaras drenadas está llevando a la eliminación de la fayanca. Todas las modernas carpinterías de aluminio y muchas de las de madera enrasan hoja y marco, y dejan sin protección el clareo entre ellas. En el interior una junta más elástica limita el fondo de la cámara de drenaje. Junta es una voz de significado ambiguo pues alude tanto al espacio que separa dos piezas como al material que lo llena. Dejaremos la primera acepción, juntas de deformación, y nos quedamos aquí con las tiras de material deformable que establecen el contacto entre los perfiles de la hoja y el marco. Sería más adecuado y mucho más preciso, llamar guarniciones a estos cordones deformables. Guarnecer es «poner en un sitio accesorios y complementos » (MM), aunque también significa «revocar o revestir las paredes ». En particular guarnición alude a tiras de adornos, y su uso en los jaeces de las caballerías la acerca al mundo de la talabartería y los cueros, cueros con los que se han hecho las mejores guarniciones.
9 Otro punto que merece especial cuidado para asegurar la estanquidad es la junta entre los vidrios y los perfiles que los soportan. En la construcción tradicional el tamaño de los vidrios obligaba a dividir la hoja en varios rectágulos: los perfiles que forman esta retícula se llaman baquetones, y el fino perfil que sujeta el vidrio contra ellos es la baqueta, baquetilla o junquillo. Pero en la actualidad el tamaño del vidrio ya no impone ninguna limitación a la hoja y los sistemas de sellado han cambiado por completo.
10 Las guarniciones también tienen su papel para cerrar las juntas de las fachadas modernas. Son perfiles de materiales plásticos diversos que, una vez comprimidos, aseguran la estanquidad. A lo largo del tiempo, después de ser utilizados en la industria del automóvil, pasaron a los vidrios fijos e incluso a los paneles ligeros. La confianza en estos sistemas de cierre estanco de unas juntas absolutamente desprotegidas desde el punto de vista geométrico está haciendo crisis en la tecnología contemporánea. En la actualidad hasta los muros cortina con mayores prestaciones recurren a protecciones y cámaras drenadas para asegurar la estanquidad de sus fachadas.
En las carpinterías correderas la estanquidad es muy difícil porque la hoja no puede comprimirse contra la guía y la estanquidad se encomienda a unas tiras textiles llamadas felpas.
11 Las vidrieras tradicionales se organizaban con el vidrio común simple, o si era necesario, con el doble: los vidrios planos más sencillos (el doble no se debe confundir con los vidrios con cámara, pues es éste simplemente un vidrio de 3 a 3,5 mm de espesor que puede llegar a formar hojas de hasta 250 x 170 cm). El vidrio que hoy en día más se utiliza es la luna o vidrio flotado, unos vidrios de gran perfección cuyo nombre proviene de un anterior método de fabricación mediante un sistema de flotación sobre un estanque de mercurio. Sus dimensiones pueden llegar a algo más de 6 m por 2,6 m. Su fragilidad, no obstante, ha dado lugar a que produzcan los vidrios templados, un vidrio endurecido térmicamente, que cuando se rompe salta en mil pequeños fragmentos que apenas comportan peligro. Otra técnica común es la de los vidrios laminados o inastillables: «tipo de vidrio [...] formado por dos piezas de vidrio plano con un material plástico intermedio» (T). Por último, para aumentar la protección térmica, es decir, para reducir las pérdidas a través de las finas láminas de vidrio, se ha difundido el vidrio con cámara, un vidrio formado por dos láminas que encierran una cámara de aire seco perfectamente aislado del exterior gracias a un cordón perimetral de sellado.
12 Los sistemas de fijación de los vidrios al soporte, con o sin marco, son uno de los paradigmas de la arquitectura contemporánea. La exigencia por parte de los arquitectos de soluciones cada vez más tersas, limpias, transparentes y livianas está llevando a una verdadera revolución en la fijación del vidrio. Un camino lo abrieron hace unos quince años un nuevo tipo de siliconas, con gran capacidad para soportar las tracciones y con amplia durabilidad. Por influencia norteamericana hemos dado en llamarla silicona estructural. Aún sin ser perfecto es preferible el término francés, VEC, acrónimo de Vidrio Exterior Pegado.
13 Para acabar daremos un rápido vistazo a los nombres que reciben las ventanas según la manera en que se abren sus hojas. La más sencilla, la que gira sobre un eje vertical, la ventana practicable, que se dice que es a la francesa si se abre hacia dentro y a la inglesa si se abre hacia fuera. Si el eje de giro es vertical pero no está en el larguero de fijas, la ventana se llama pivotante. Las que se abren sobre un eje horizontal, cualquiera que sea éste, se denominan basculantes. La ventana de guillotina es la que tiene «dos marcos, uno superior y otro inferior, de los cuales, por lo menos uno, sube y baja a lo largo de las oportunas ranuras del cerco» (T). Las deslizantes o correderas tienen «una o varias hojas contiguas que se abren por traslación horizontal sobre su propio plano» (T). Por último, tenemos que citar algunas formas combinadas de practicabilidad, como la ventana oscilobatiente, con un complejo mecanismo oculto que permite su funcionamiento alternativo como practicable o como basculante.

Ignacio Paricio