19.9.13

METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (III)

FASE 3: PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO Y DECISIÓN DE LOS ELEMENTOS A INSPECCIONAR
En este apartado, así como en los siguientes, se presenta una posible metodología a seguir en la realización de una ITE. Las técnicas empleadas son una adaptación de herramientas teóricas desarrolladas para procesos de racionalización e inspección de tareas, así como para la identificación de causas probables y de su importancia relativa, dentro de un conjunto de varios factores coadyuvantes. No es misión de este texto la descripción estricta de las herramientas métodos que emplea, ligeramente modificados (Pareto, 6M o espina de pez o diagrama de Ishikawa , listas de comprobación, histogramas), de forma que se remite al lector interesado a otros libros de inspección estadística y control que han sido publicados. A modo de breve resumen, al final de este texto se adjuntan unas transparencias que sirven de recordatorio y resumen de estas herramientas básicas.
A partir de este momento el método se desarrolla con la idea de que se dispone de una o dos pizarras en las que se pueden colocar papeles adhesivos (el clásico Post-It). Por supuesto, este método puede seguirse también con listas y cuadernos, pero ello obliga a repetir bastantes veces cada nombre o elemento.
Al comenzar la inspección, se escribe en Post-It (verdes, por ejemplo) las seis funciones que pueden cumplir los elementos existentes en un edificio, reseñadas en la tabla 4 (figura 1).

Figura 1. Pizarra con funciones de los elementos de un edificio

Se colocan cada Post-It en un área de una de las pizarras y debajo, en papeles de color rosa, se describen los elementos que existirán en el edificio para cumplir cada función (figura 2). Cuando un elemento cumple varias funciones (caso de los muros de carga por ejemplo) es aconsejable duplicar el papel, teniendo presente que a partir de este momento existen dos o más etiquetas para el mismo elemento. Una lista de elementos que pueden existir en un edificio se da en la tabla 5, tomada del libro “En torno a la Inspección Técnica de Edificios”, de García Casas y Yáñez, editado por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid.

Tabla 4. Funciones de los elementos de un edificio


Figura 2. Pizarra con funciones y tipo de elementos a inspeccionar


Tabla 5. Posibles elementos de un edificio, según su función (fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000).


Tabla 5. Posibles elementos de un edificio, según su función (fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000, y elaboración propia).


Tabla 5. Posibles elementos de un edificio, según su función (fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000, y elaboración propia).

FASE 4: INSPECCIÓN DE ELEMENTOS Y DETECCIÓN DE POSIBLES DETERIOROS
7.1 Inspección de los elementos
Una vez elaborada la lista de elementos que pueden ser inspeccionados puede procederse a la inspección física del edificio. Como se indica en la documentación existente acerca de las ITES, la herramienta principal será la inspección visual, aunque deben emplearse otros medios o dispositivos, en caso de que se considere necesario por parte del técnico que realiza la ITE, siempre según la importancia de los síntomas detectados. Para proceder a la inspección hay que
1. Entrevistar al propietario del inmueble, o, en caso de que se trate de un conjunto de viviendas o locales, al presidente de la Comunidad. El objetivo de la entrevista es averiguar si se han detectado deterioros en el inmueble, y, en caso afirmativo, dónde se han detectado y cuáles son las medidas correctoras abordadas. Tal y como se ha indicado en el apartado correspondiente a la fase 1, debe levantarse un acta de la entrevista, que debe ser firmada por ambas partes.
En caso de que se hayan detectado deterioros, se procederá a contactar con los propietarios o arrendatarios de las viviendas o locales donde se hayan producido.
La herramienta más indicada para esta tarea es la lista de chequeo.
2. Inspeccionar los elementos existentes, que consiste en:
2.1. La selección de los elementos concretos a inspeccionar: se procederá a seleccionar los elementos a inspeccionar, ya que no hay que confundir una inspección con un inventario detallado. Si existen deterioros, se inspeccionarán los elementos que se encuentren en peor estado. En caso de que no existan deterioros detectados, se procederá a la selección de una muestra representativa, siguiendo criterios semialeatorios, ya que se debe inspeccionar elementos de varias localizaciones dentro del edificio. Otra posibilidad es tener una sistemática fija, en el sentido de inspeccionar siempre los elementos de unos pisos determinados (siempre los pilares de los pisos pares, por ejemplo). Es importante ser consciente de que el reconocimiento de elementos de las plantas inferiores facilita la detección de deterioros relacionados con la importancia de las cargas con respecto a las características resistentes de los elementos (las plantas inferiores soportan cargas mayores), mientras que en las plantas superiores se suelen detectar mejor los movimientos globales a los que ha sido sometido el edificio.
2.2. La inspección física de los elementos seleccionados, a fin de dejar constancia objetiva de su estado. Debe completarse una ficha de inspección de cada elemento inspeccionado, incluyendo los datos especificados en la tabla 6.

Tabla 6. Datos a incluir en la ficha de cada elemento inspeccionado

La herramienta más indicada para esta tarea es la hoja de verificación, inspección, registro o validación Estas fichas pueden elaborarse en cualquier orden, siendo en general preferible hacerlo por orden geográfico, agrupando la inspección de elementos que estén próximos, con independencia de su función. Sin embargo, al final del trabajo es más conveniente agrupar la fichas según la función cumplida por cada uno de los elementos, para facilitar el análisis de los deterioros, su categorización y la asignación de causas probables.
2.3. La inclusión en la ficha de todos los aspectos a recoger. La inspección de cada elemento permitirá detectar la posible existencia de síntomas o deterioros y proporcionará los datos que permitan posteriormente evaluar su estado. Deben recogerse los aspectos relacionados con:
 La continuidad estructural del elemento (existencia de grietas, separaciones, fracturas o huecos)
 Su integridad estructural (el material aparece íntegro o deteriorado)
 Los movimientos que el elemento ha podido sufrir a lo largo de su vida.
 La influencia de los mecanismos de deterioro apreciables (existencia de humedades, sales, rastros de animales o vegetales, etc)
3. La inspección de las condiciones ambientales generales: si se observa la existencia de humedad o agentes químicos (mal de la piedra, por ejemplo), es conveniente registrar algunas variables físicas que puedan relacionarse con el deterioro. Por ejemplo, se puede intentar el establecimiento de la relación detectadas, en términos de estacionalidad, caudal y retraso (el intervalo de tiempo existente entre el comienzo de la precipitación y la activación de la humedad).
7.2 Clasificación de los deterioros
La clasificación de los deterioros puede hacerse en función de varios criterios. De un modo general, los deterioros pueden ser:
 Visibles u ocultos, en función de su evidencia
 Activos o inactivos, en función de que puedan progresar o estén estacionarios
 Intrínsecos o extrínsecos: son intrínsecos los que sean el producto de la evolución lógica del elemento, en función de su naturaleza, cargas que resiste, movimientos sufridos y solicitaciones a los que está sometido, mientras que se denomina extrínsecos a los producidos por actuaciones exteriores (condiciones ambientales, fuegos, eliminación de elementos, como muros o pilares, adición de elementos, como antenas, apeos o estructuras, etc.)
Por la propia naturaleza de la ITE, la inspección se encamina a la detección y categorización adecuada de los deterioros visibles. De ellos, los deterioros más preocupantes son los activos. El hecho de que sean intrínsecos o extrínsecos influye únicamente en la fase de asignación de causas probables.
FASE 5: IDENTIFICACIÓN Y CATEGORIZACIÓN DE DETERIOROS
Una vez finalizada la fase de inspección física, y rellenadas las fichas de elementos inspeccionados, debe procederse a anotar los deterioros detectados en cada uno de los elementos (o, mejor, en cada conjunto de elementos congruentes, esto es, elementos que cumplen conjuntamente una misma función) en unos Post-It de un tercer color (amarillo). Estos papeles se colocan en la pizarra, debajo de los correspondientes a los elementos, que a su vez estaban agrupados por funciones (ver figura 4).

Figura 3. Pizarra con funciones, tipo de elementos y deterioros

En esta fase no es preciso dedicar tiempo a identificar causas, sino aislar y diferenciar los deterioros individuales, agrupándolos bajo los elementos a los que afectan. Hay que, eso sí, establecer el impacto de estos deterioros en la integridad del elemento en el que se detectan. Este dato será empleado en la fase penúltima del método (fase 7), que es el establecimiento de las posibles consecuencias.
Cuando estén agrupados todos los deterioros detectados, será posible hacerse una idea clara de que ocurre en el conjunto del edificio, priorizando y evaluando si los deterioros están relacionados, u originados por la misma causa, con lo que puede pasarse a la fase siguiente.
La herramienta más indicada es el diagrama de Pareto, en el que se representan gráficamente los deterioros por orden de la frecuencia detectada.

Manuel G. Romana. José Carlos Cortés